首次置業完全指南：2024年上車必讀攻略

首次置業定義及優惠

什麼是首次置業？

根據香港政府定義，首次置業人士是指：

• 從未在香港擁有任何住宅物業
• 購買物業時所有買家均為香港永久居民
• 購買物業作自住用途

首置優惠政策

首次置業人士可享有以下優惠：

1. 較低印花稅率：最高僅4.25%（非首置最高15%）
2. 較高按揭成數：1000萬以下物業最高9成按揭
3. 按揭保險優惠：首置保費可獲折扣

2024年按揭成數上限

按揭保險計劃下的按揭成數

| 樓價 | 最高按揭成數 | 首期要求 | |------|------------|----------| | 400萬或以下 | 90% | 10% | | 400萬-450萬 | 80-90%* | 10-20% | | 450萬-600萬 | 80% | 20% | | 600萬-1000萬 | 80%** | 20% | | 1000萬-1125萬 | 50-80%* | 20-50% | | 1125萬-1500萬 | 50% | 50% |

*按揭成數遞減 **最高貸款額800萬

無需按揭保險的按揭成數

• 1000萬以下物業：最高60%
• 1000萬或以上物業：最高50%

置業開支全面計算

必要開支項目

1. 首期

以600萬元物業為例，8成按揭：

• 首期：120萬元

2. 印花稅

首置印花稅率（第2標準稅率）：

• 200萬或以下：100元
• 200萬-300萬：1.5%
• 300萬-400萬：2.25%
• 400萬-600萬：3%
• 600萬-1000萬：3.75%
• 1000萬-2000萬：4.25%

3. 按揭保險費

以600萬元物業、8成按揭為例：

• 一次付清：貸款額的2.47%（約11.9萬）
• 可加借入按揭分期付款

4. 律師費

• 買賣合約：約8,000-15,000元
• 按揭契約：約5,000-8,000元

5. 其他雜費

• 查冊費：約500元
• 估價費：約1,000-3,000元
• 火險：約貸款額0.1-0.2%（年費）

供款能力評估

供款與入息比率（DSR）

基本要求：每月供款不超過月入50%

計算公式： DSR = (每月按揭供款 + 其他債務供款) ÷ 月入 × 100%

壓力測試

假設利率上升3%後，DSR不超過60%

實例計算：

• 物業價格：600萬
• 按揭成數：80%（480萬）
• 利率：4.125%
• 供款期：30年

正常供款：約23,200元/月 壓測供款（+3%）：約30,700元/月

所需月入：

• 基本要求：46,400元
• 壓測要求：51,200元

入息證明要求

固定收入人士

需提供文件：

1. 最近3個月糧單
2. 最近3個月銀行月結單（顯示薪金存入）
3. 稅單
4. 僱傭合約

自僱或非固定收入人士

需提供文件：

1. 最近6個月銀行月結單
2. 最近2年稅單
3. 商業登記證（如適用）
4. 公司財務報表（如適用）

入息計算方式

• 底薪：100%計算
• 佣金/花紅：6個月平均數
• 租金收入：扣除30%雜費後計算
• 海外收入：可能打折計算

選擇物業注意事項

樓齡考慮

• 樓齡影響按揭年期：一般「75減樓齡」或「80減樓齡」
• 樓齡超過50年，銀行審批較嚴謹
• 可能需要驗樓報告

物業類型

私人住宅

• 按揭審批較寬鬆
• 選擇較多

居屋/公屋

• 有轉讓限制
• 需要補地價才能自由買賣

村屋

• 需要查明業權
• 按揭成數可能較低
• 需要路權及滿意紙

地區選擇考慮

1. 交通便利性：鄰近鐵路站物業保值力較強
2. 生活配套：商場、學校、醫療設施
3. 未來發展：區內發展計劃影響升值潛力

按揭申請流程

第1步：初步評估

• 計算負擔能力
• 了解按揭選項

第2步：睇樓及落訂

• 簽署臨時買賣合約
• 支付訂金（一般為樓價5%）

第3步：申請按揭

• 簽署臨約後盡快申請
• 建議向3-4間銀行申請

第4步：銀行審批

• 提交所需文件
• 銀行估價及批核
• 一般需時2-3週

第5步：簽署正式買賣合約

• 臨約後14天內簽署
• 支付大訂（扣除細訂後餘額，一般共10%）

第6步：申請按揭保險

• 如需要高成數按揭
• 提交申請表及文件

第7步：簽署按揭契約

• 律師安排簽署
• 確認貸款條款

第8步：完成交易

• 支付餘款
• 收樓

常見問題解答

Q1：信貸評級影響按揭審批嗎？

A：是的，信貸評級直接影響：

• 按揭批核機會
• 利率優惠
• 按揭成數

建議申請前查閱信貸報告，確保評級良好。

Q2：可以與家人聯名買樓嗎？

A：可以，但需注意：

• 所有聯名人均失去首置身份
• 入息可合併計算
• 所有人需要通過壓力測試

Q3：如何增加借貸能力？

方法包括：

1. 增加擔保人
2. 延長供款年期
3. 清還現有債務
4. 選擇較低按揭成數

Q4：綠表和白表有何分別？

• 綠表：公屋住戶，可購買新居屋或二手居屋
• 白表：非公屋住戶，需要通過資產審查

置業貼士

議價技巧

1. 了解市場價格
2. 留意賣家出售原因
3. 準備充足證明文件顯示購買能力
4. 把握市況調整時機

驗樓要點

• 檢查滲水問題
• 測試水電設施
• 檢查門窗開關
• 留意結構問題
• 考慮聘請專業驗樓師

總結

首次置業是人生重要里程碑，需要周詳計劃和準備。掌握按揭知識、了解市場狀況、計算清楚負擔能力，都是成功置業的關鍵。

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本文資料僅供參考，實際按揭條款以銀行最終批核為準。